راهنمای جامع قانون جدید ابطال قولنامهها و ثبت رسمی املاک در البرز (ویژه 1404-1405)
استان البرز با دارا بودن نرخ بالاتری از اراضی قولنامههای، تأثیرگذار را «قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول» میپذیرد. طبق گزارشهای رسمی، بیش از ۸۰ درصد اراضی در مناطق مانند ساوجبلاغ، کمالشهر و افراد فاقد سند رسمی هستند. در این مقاله، مهندس محسن کریمی ، مدیر دفتر مهندسی البرز نقشه ، نقشه راه از بحران ابطال قولنامهها و نحوه تثبیت مالکیت در سامانههای «کاتب» و «خودنویس» را از دو منظر فنی و حقوقی کالبدشکافی میکند.
بخش اول: چرا خرداد ۱۴۰۴ پایان عصر قولنامه است؟ (تحلیل حقوقی)
مطابق با اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک، از ابتدای خرداد ۱۴۰۴ ، اسناد مالکیت جدید که به رنگ «سبز» صادر میشود، تنها اسناد معتبر برای انتقال وانتقال، دریافت وام و استعلامات اداری خواهند بود.
عواقب نادیده گرفتن ثبت رسمی:
- عدم پذیرش در محاکم: قولنامههای دستی (عادی) دیگر به عنوان دلیل مالکیت در دادگاههای کرج و استان البرز پذیرفته نشدهاند.1
- قطع خدمات دولتی: املاکی که در سامانه کاتب ثبت نشده، موفق به دریافت جواز ساخت یا پایان کار از شهرداریهای مناطق ۱۲گانه کرج نخواهند شد.
- خطر سلب مالکیت: در صورت بروز معارض، حق با کسی است که سند رسمی یا ثبت در سامانه دولتی را دارد.2
بخش دوم: تفاوت خودک سامانه کاتب و نویس
بسیاری از مالکان در البرز به اشتباه تصور میکنند این دو سامانه یکی هستند. مهندس محسن کریمی تفاوت این دو را چنین تشریح میکند:
- سامانه کاتب (Kateb.ir): این سامانه «مرجع اصلی» اجرای قانون جدید است. مستقیم پیچیده (خرید و فروش) حتماً باید از طریق مشاورین املاک در این اسناد ثبت شود و سپس به دفاتر رسمی ارسال شود.3
- سامانه خودنویس (Khodnevis.ir): این تخت بیشتر برای قراردادهای اجاره مسکن تا مردم بدون واسطه و طراحی، کد رهگیری دریافت کنند. امکان ثبت مبایعهنامه نیز در آن ارائه شده است، اما امنیت حقوق سامانه کاتب در بالاترین میزان است.3
بخش سوم: برنامه ریزی نقشه برداری در قانون جدید (تحلیل فنی)
اصل قانون الزام، «تثبیت هندسی ملک» است. طبق قانون یک ماده ۱۵ این قانون، درج ادعای سامانههای دولتی منوط به ارائه پلاک ثبتی و نقشه یو تی ام (UTM) دقیق است.
چرا بدون نقشه UTM نمیتوانم سند بگیرم؟
مهندس محسن کریمی توضیح میدهد که در سیستمهای جدید کاداستر، ملک با «نشانی پستی» دیگر نمیشود، بلکه با «مختصات جهانی» تعریف میشود. نقشه ای که توسط دفتر البرز نقشه تهیه می شود، دارای ویژگی های زیر است:
- دقت میلیمتری: استفاده از گیرندههای مولتیفرکانس و اتصال به شبکه شمیم برای جلوگیری از تداخل پلاک با همسایگان.3
- تاییدیه کارشناس رسمی: نقشههای تهیهشده ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی است که برای ادارات ثبت کرج و افراد الزامی است.
- تعیین مساحت دقیق (ماده صد): محاسبه دقیق مساحت زیربنا جهت تعیین جرایم شهرداری یا متراژ دقیق آپارتمان جهت درج در قولنامه رسمی .
بخش چهارم: چالشهای خاص مناطق مختلف البرز
هر منطقه در البرز پیچیدگی خاص خود را دارد که دفتر البرز نقشه آن را برای راه حل های تخصصی ارائه می دهد:
- کردان، سهیلیه و چهارباغ: مشکل اصلی در این مناطق، تغییر کاربری و اخطاریههای جهاد کشاورزی است.7البرز نقشه با ارائه خدمات تفسیر عکسهای هوایی سنوات گذشته ، قدمت بنا را ثابت کرده و مسیر دریافت سند ماده ۱۴۷ را هموار میکند.9
- فردیس و اندیشه: در این مناطق، تفکیکهای غیرمجاز اراضی قولنامهای چالشبرانگیز است. مهندس کریمی با استعلام پلاک ثبتی مادر و تطبیق «سلسله ایادی»، هویت قانونی ملک را میکند.11
- کرج (عظیمیه، گوهردشت، باغستان): برای تهیه نقشههای «ازبیلت» و تفکیک آپارتمان برای صدور سند تفکیکی واحدهاست.
بخش پنجم: ۵ گام عملی برای سنددار کردن ملک قولنامهای در سال ۱۴۰۴
- استعلام وضعیت ثبتی: ابتدا باید مشخص شود ملک دارای پلاک ثبتی مادر هست یا خیر (خدمت استعلام فوری البرز نقشه).12
- برداشت میدانی: حضور تیم نقشهبرداری در محل و برداشت گوشههای ملک با GPS دو فرکانسه.
- ترسیم نقشه و گواهی مختصات: تهیه نقشه استاندارد UTM و فایل الکترونیکی جهت بارگذاری در سامانه .
- ثبت در سامانه ثبت ملک (sabtemelk.ir): بارگذاری مدارک مالکیت و نقشه جهت نوبت دهی کارشناسی اداره ثبت .
- دریافت سند تکبرگ سبز: پایان خطرابطال قولنامه و تبدیل شدن به مالکیت قانونی در نظام جدید .
نتیجه گیری و مشاوره
زمان برای مالکان اراضی قولنامهای در استان البرز به سرعت در حال اسپری شدن است. دفتر مهندسی البرز نقشه به مدیریت مهندس محسن کریمی متعهد است با بهره گیری از فناوری های نوین فتوگرامتری و نقشه برداری ثبتی، سرمایه شما را از خطر ابطال مصون بدارد.13
قبل از اینکه دیر شود، برای مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید:
- شماره همراه کارشناس: 09359118258
- تلفن ثابت دفتر کرج: 02636214184
- نشانی: کرج، بلوار مطهری، خیابان گلستان
پرسشهای متداول (سؤالات متداول):
- آیا قولنامههایی که در بنگاه کد رهگیری گرفتهاند هم باطل میشوند؟
بله، کد رهگیریهای قدیمی جایگزین ثبت در سامانهب برای اسناد سبز داخلی و باید به سند رسمی تبدیل شوند.
- تهیه نقشه UTM در سال ۱۴۰۴ چقدر است؟
تعرفه پایه املاک مسکونی در البرز از حدود 3 میلیون تومان شروع می شود که بسته و پیچیدگی تغییر می کند.
- اگر زمین من دیوارکشی نباشد، میتوانم ثبت نام کنم؟
خیر، طبق ضوابط جدید، تثبیت مرزها (توسط نقشهبردار) قبل از ثبت رسمی الزامی است.
بهرهبرداری از یک «اجبار قانونی»
طبق «قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول» که به تازگی اجرا میشود، اسناد عادی و قولنامههای دیگر در برابر چشم ثالث اعتبار ندارند.1بر اساس ماده ۱۰ این قانون، ادعای مالکیت در سامانههای دولتی (مانند سامانه ثبت ملک) تنها با ارائه نقشه UTM با مشخصات جغرافیایی دقیق امکان پذیر است.3این یعنی هزاران مالک در کرج، فردیس و هشتگرد که ملک قولنامهای دارند، اکنون «مجبور» به تهیه نقشه یوتیام و در گوگل به دنبال راه حل میگردند.
