تفکیک اراضی چیست؟

هر زمانی که یک ملک دارای مالکین با سهم های برابر یا نابرابر داشته باشد برای مشخص شدن سهم هر فرد، ملک به قطعات کوچک تر تقسیم بندی می شود که به این شرایط تفکیک اراضی گفته می شود. در واقع تفکیک اراضی جدا سازی زمین به قطعات کوچک تر و صادر شدن سند مالکیت برای هر قطعه به صورت مجزا می باشد.

اگر می خواهید هر آنچه که درباره تفکیک اراضی(شهری، روستایی، کشاورزی) آگاهی پیدا کنید با ما تا پایان این مقاله همراه شوید تا از قوانین، شرایط، مراحل، مدارک و هزینه تفکیک زمین آشنایی لازم را کسب نمایید.

تفکیک اراضی شهری چیست؟

تفکیک اراضی شهری به منظور نهایت بهره وری از زمین و فضا همراه با دسترسی راحت به قطعات شهری به منظور داشتن محیط شهری مناسب می باشد که طبق دستورالعمل ها و قوانین خاصی انجام می شود.

در واقع تفکیک اراضی شهری طی مراحل پیچیده و با محاسبات مخصوصی اقدام به تقسیم و قطعه بندی زمین می شود که بر اساس همین تقسیم و قطعه بندی زمین بکر برای کاربری مسکونی، خیابان، فضاهای عمومی(پارک و…) به وجود می آیند.

با تفکیک اراضی مسائل مربوط به مالکیت زمین حل و فصل می شود و ابعاد اقتصادی، کالبدی، اجتماعی، زیست محیطی، کارکردی و زیبا شناختی را طی مکانیزمی مدون را شامل می شود و به بهتر شدن بافت شهری کمک شایانی می نماید. جهت تهیه نقشه هوایی زمین های کشاورزی از طریق شماره های مندرج با کارشناسان ما در ارتباط باشید.

قانون تفکیک اراضی شهری

ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری که در تاریخ 28/01/1390 مجلس شورای اسلامی آن را مصوب کرده است به تفکیک اراضی شهری پرداخته است.

طبق این ماده قانونی حفظ کاربری اراضی باغی و زراعی و قانون منع فروش و واگذاری اراضی بدون کاربری مسکونی در نظر گرفته شده و طبق این ماده قانونی تمامی مراجع قانونی ملزم به رعایت مفاد آن در شرایط تفکیک و افراز خواهند بود.

روش تفکیک و افراز اراضی شهری به دو صورت قابل انجام است:

در روش اول در اداره ثبت اسناد محدوده ملک می توان درخواست تفکیک و افراز صورت پذیرد و روش دوم در صورت وجود شرایط دیگر همچون عدم توافق مالکین و… درخواست افراز در دادگاه مطرح می شود.

طبق ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری، سازمان شهرداری محدوده ملک باید در مدت سه ماه بعد از ارائه نقشه تفکیکی توسط مالک، در صورت تایید نقشه تفکیکی و طبق طرح تفصیلی یا هادی اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری از کل زمین می نماید و پس از تایید آن به صورت کتبی به مالک آن را ابلاغ می کند. لازم به ذکر است جهت نقشه برداری زیر زمینی می توانید از طریق شماره های مندرج با کارشناسان ما در ارتباط باشید.

لازم به ذکر است برای کاربری مسکونی حداقل مساحت قطعه باید 500 متر مربع و در مابقی کاربری ها باید حداقل 1000 متر مربع باشد. میزان تفکیک قدرالسهم شهرداری از کل زمین 43.75 درصد می باشد.

اگر شهرداری در مدت تعیین شده، تعیین تکلیف در خصوص تفکیک یا افراز به مالک ارائه ندهد، مالک یا مالکین می توانند تقاضای تفکیک خود را به دادگاه ارائه دهند و در این شرایط دادگاه صلاحیت رسیدگی در این موضوع را دارد و با اخذ نظر از کمیسیون ماده 5 به موضوع رسیدگی می نماید و در نهایت رای خود را صادر می نماید.

تبصره ها:

تبصره 1: رعایت حد نصاب‌های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصاب‌ها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین، در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:
قوانین :
• مواد (14) و (15) قانون زمین شهری مصوب سال 1366
• قانون منع ‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381
• قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن
• قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی آن
• ـ ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره 2: در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد.
تبصره 3: در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره 4: کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ ‌وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.
در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
تبصره 5: هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.

در اراضی شهری با مساحت بیش از 500 متر مربع که از سند شش دانگ بر خوردار هستند شهرداری تا سقف 25 درصد برای تامین اراضی مورد نیاز برای احداث خیابان و معابر عمومی شهر از زمین  به همراه 25 درصد از مابقی مساحت ملک باقی مانده (جمعا 43.75 درصد از کل ملک) را دریافت نماید.

البته شایان ذکر است که شهرداری می تواند با توافق با مالک، میزان قدرالسهم خود را طبق نرخ روز زمین مطابق با نظر کارشناس رسمی دادگستری از مالک دریافت نماید.

البته برای مواردی که امکان تامین سطوح مورد نیاز معابر و خیابان امکان پذیر نباشد شهرداری مجاز است معادل قیمت کارشناسی شده را از مالک دریافت نماید.

مراحل مورد نیاز برای انجام تفکیک اراضی شهری

در ابتدا به این نکته توجه داشته باشید که تفکیک اراضی شهری با سایر اراضی با کاربری های دیگر متفاوت است و اراضی شهری به زمین هایی اطلاق می شود که در حدود قانونی و حریم استحفاضی شهرک ها و شهرها قرار داشته باشند؛ البته این تعریف طبق مفاد ماده 2 قانون زمین شهری می باشد.

برای انجام تفکیک اراضی شهری، در ابتدا مالک یا مالکین یا وکیل قانونی تقاضای تفکیک زمین خود را به شهرداری محدوده ملک خود ارسال می کند و شهرداری پس از دریافت مدارک و بررسی آنها بر اساس ماده 101 قانون شهرداری می نماید و پس از بررسی مدارک صورت جلسه ای را به اداره ثبت اسناد تنظیم و ارسال می نماید تا نقشه تفکیکی توسط کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی به همراه نماینده اداره ثبت اسناد در بازدید از زمین مورد بررسی قرار گیرد.

در صورت عدم مغایرت نقشه تفکیکی با زمین موجود صورت جلسه تفکیکی تنظیم می شود و با ممهور نمودن به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری نظام مهندسی، و پس از طی مراحل قانونی، تفکیک زمین به دو یا چندین قسمت صورت می پذیرد و سپس سند آن صادر می شود.

مراحل تفکیک اراضی

مدارک لازم برای تشکیل پرونده تفکیک اراضی شهری عبارتند از:

1. در صورت مشاع بودن سند دو برگ در غیر این صورت سه برگ کپی از آن تهیه نمایید.
2. تهیه یک بری نقشه ۱:۲۰۰۰ توسط مالک به همراه سه برگ کپی از آن، که محل ملک روی نقشه به صورت دقیق مشخص شده باشد.
3. تسویه حساب نوسازی انجام شده باشد.
4. در صورت بایر بودن زمین، تسویه حساب کامل عوارض زمین بایر انجام شده باشد.
5. انجام شده باشد.
6. مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه های اجرایی آن مورد بررسی قرار گیرد.
7. در شرایطی که مساحت ملک بیش از 3000 متر مربع باشد یا زمین دارای قناسی یا ابعاد آن مقدور نباشد و در سند مالکیت قید نشده باشد باید نقشه ملک به تایید کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی رسیده باشد داشتن تاییدیه کارشناس الزامی است.
8. در صورتی که ملک به صورت ساختمان باشد باید جواز ساخت و پایان کار آن توسط مالک ارائه شود.
9. در صورتی ملک ابعاد اربعه نداشته باشد باید نقشه ثبتی توسط مالک ارائه شود،
10. اگر قبلا پلاک جواز ساخت صادر شده باشد باید جواز ساخت ابطال و از درجه اعتبار ساقط گردد.
11. در صورتی که ملک از قبل تفکیک شده باشد، نقشه تفکیکی ثبتی به همراه صورت مجلس مربوط به ملک باید توسط مالک ارائه گردد.
12. تمامی مدارک اصلی به همراه کپی آنها برای تطابق به همراه امضای مالک یا مالکین یا نماینده قانونی آنها با ارائه کارت شناسایی معتبر برای تکمیل پرونده ارائه شود.
13. طرح پیشنهادی تفکیکی به مقیاس ۱:۵۰۰‏ ارائه گردد.

تفکیک اراضی روستایی چیست؟

اما بعد از توضیحات اراضی شهری نوبت تفكیك اراضی روستایی است که به معنی جدا سازي قطعات روستا و تفكيك ملك روستایی در واقع در بافت مسكوني روستا به دو يا چند قطعه جدا از هم با رعايت مقررات جاري در روستاها چه داراي سند عادي يا سند رسمي می باشد.

تفکیک روستایی با هدف ایجاد کاربری های مختلف در داخل یا مجاور روستاست.

در واقع هدف اصلی از تفكیك اراضی روستایی، بالا بردن رفاه اجتماعی، تامین ایمنی و بالا بردن بهره وری اراضی در جهت عمران و آبادانی روستاها برای تامین کمبود فضاهای مختلف همچون اداری، مسکونی و خدماتی است تا دسترسی به قطعات روستایی راحت و در دسترس باشد.

تفکیک اراضی روستایی بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است تا بر اساس ماده 4 اساس نامه و تبصره های مربوطه برای آسان نمودن و تشوبق افراد به ساخت و ساز در روستا و جلوگیری از خالی شدن روستاها از سکنه اقدام به تفکیک و تملک افراد نماید.

در این راستا برای تفکیک کاربری مسکونی 15 درصد، باغ 35 درصد، کشاورزی 40 درصد، تبدیل مسکونی به تجاری 30 درصد از کل ملک کسر می شود.

شرايط تفكيك اراضی روستایی عبارتند از:

1. الزام به رعايت کردن حداقل مساحت تفكيك قطعات مطابق مقررات و ضوابط طرح هادي روستايي
2. تفکیک باید متناسب با نوع کاربری صورت پذیرد.
3. قطعه بندی و طراحی قطعات باید طبق ضوابط و مقررات و هم سو با معیارهای طرح هادی روستایی انجام شود.
4. در صورت نبود طرح هادی روستایی، تفکیک اراضی روستایی باید زیر نظر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و طبق دستورالعمل این سازمان تهیه و ابلاغ گردد.

مدارك مورد نياز تفكيك اراضی روستایی:

1. درخواست كتبي مالک
2. داشتن سند مالکیت عادی یا رسمی
3. ارائه کروکی تفکیک ملک
4. مشخص نمودن موقعیت ملک در نقشه وضع کنونی روستا

تفکیک اراضی کشاورزی چیست؟

تعریفی که برای اراضی کشاورزی می توان ارائه داد این است که تمام اراضی اعم از زیر کشت دیم، آبی، آیش، باغ، نهالستان، که در آنها انواع محصولات باغی، دامی، زراعی، شیلاتی و… تولید می شود.

تفکیک و افراز اراضی کشاورزی از قوانین بسیار سختی برخوردار هستند و فقط با شرایط خاص و با توجه به وضعیت موجود زمین و بررسی های تخصصی که توسط سازمان جهاد کشاورزی و اداره امور اراضی صورت می گیرد و در شرایطی تفکیک و افراز اراضی کشاورزی امکان پذیر است که بر اساس ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی باید مشمول حد نصاب های فنی و اقتصادی مندرج در این قانون باشد و اگر از حد نصاب های یاد شده کمتر باشد تفکیک و افراز ممنوع است.

حداقل متراژ تفکیک زمین کشاورزی و باغی

یکی از قوانین بسیار مهم و فنی که حفظ محیط زیست کمک شایان می کند، قانون مساحی و تفکیک اراضی کشاورزی است. با توجه به اینکه کشاورزی از پایه های بقای هر جامعه ای به شمار می آید به همین خاطر در برنامه های کلان کشوری همواره مورد توجه قرار دارد. از این رو اگر به نقشه یو تی ام زمین کشاورزی نیاز دارید، با کارشناسان ما تماس بگیرید.

بر اساس قانون مساحی و تفکیک اراضی کشاورزی برای حفظ کاربری اراضی کشاورزی و پیشگیری از تغییر کاربری و سوداگری این اراضی به شدت برخورد جدی خواهد شد، به همین جهت از خرد شدن اراضی کشاورزی به قطعات کوچک جلوگیری می شود.

برای درخواست تفکیک اراضی کشاورزی باید مالک یا مالکین با ارائه مدارک هویتی به همراه سند مالکیت به اداره جهاد کشاورزی منطقه ای که اراضی در آن قرار دارد، مراجعه نمایند و درخواست تفکیک اراضی خود را به همراه دیگر مدارک مورد نیاز همچون نقشه utm با مقیاس 1:2000 تحویل دهند.

اداره جهاد کشاورزی درخواست را مورد بررسی قرار می دهد و در صورتی که اراضی در شمار نقشه اراضی ملی و مستثنیات و منابع طبیعی قرار نداشته باشند، امکان تفکیک اراضی وجود خواهد داشت. جهت آشنایی با نحوه پس گرفتن زمین از منابع طبیعی می توانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.

به شرطی که هیچ یک از قطعات از حد نصاب های فنی و اقتصادی که در ذیل فهرست می شوند کمتر نباشند، این حد نصاب های فنی و اقتصادی عبارتند از:

• اراضی زراعی زیر کشت دیم با مساحی حداقل 30 هکتار
• اراضی زراعی زیر کشت آبی با مساحی حداقل 10 هکتار
• باغات آبی با مساحی حداقل 5 هکتار
• باغات دیم با مساحی حداقل 15 هکتار

موارد فوق از نظر تقسیم اراضی طبق قانون تفکیک اراضی کشاورزی ممنوع می باشند و هیچگونه اجازه ای مبنی بر خرد شدن این اراضی از طرف سازمان جهاد کشاورزی صادر نخواهد شد و در صورت هرگونه تخلف از سمت کشاورزان با مجازات های سنگینی مواجه خواهند شد.

در چه شرایطی تفکیک زمین کشاورزی به مسکونی مجاز است؟

با توجه به اهمیت حفظ تداوم بهره برداری از اراضی کشاورزی زیر کشت دیم و آبی و باغات قوانینی وضع گردیده تا حد ممکن از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری گردد.
در برخی مواقع که نیاز به تغییر کاربری بسیار ضروری است، باید توسط مراجع ذی صلاح مورد بررسی قرار گیرند و در صورت موافقت این مراجع، مجوزهای قانونی برای متقاضیان تفکیک صادر خواهد شد، این مراجع عبارتند از: سازمان های مسکن و شهرسازی، محیط زیست، جهاد کشاورزی، منابع طبیعی، جهاد سازندگی تشکیل می شوند.
در ادامه به بررسی سه حالت متداول که مشمول اجازه تفکیک زمین کشاورزی به مسکونی می شوند را مورد بررسی قرار خواهیم داد، که عبارتند از:

1. در صورتی که مجوز زمین باغی یا زراعی به مسکونی به طور کامل تغییر نماید باید مبلغی به میزان 80 درصد از قیمت روز باغات یا اراضی زراعی به حساب خزانه داری کشور پس از تغییر کاربری واریز گردد.
2. برای ساخت و ساز و استفاده شخصی مالک یا مالکین از اراضی زراعی برای سکونت، به مساحی حدود 500 متر مربع امکان تغییر کاربری آن هم برای یک بار فقط مجاز خواهد بود.
3. در صورت داشتن اراضی کشاورزی برای تغییر کاربری به محل پرورش ماهی، احداث گلخانه، مرغ داری، دامداری با مراجعه به جهاد کشاورزی می توان برای دریافت مجوزهای مربوطه اقدامات لازم را انجام داد.

با توجه به سختی کار و نیاز به داشتن فنی بالا در این زمینه به دلیل وجود قوانین و بندهای مختلف هر فردی نمی تواند اقدام به تفکیک اراضی نماید. به همین خاطر نیاز به دریافت مشاوره و حضور کارشناس نقشه برداری فعال در این زمینه الزامی خواهد بود. مجموعه مپ اسکیل با برخورداری از کارشناسان مجرب و کار بلد می تواند شما را در تفکیک اراضی کشاورزی و باغی یاری نماید و با تهیه نقشه یو تی ام و جانمایی پلاک ثبتی و دیگر خدمات نقشه برداری اقدامات لازم برای تفکیک اراضی شما کمک نماید.

مدارک مورد نیاز برای تفکیک اراضی کشاورزی

مالک یا مالکینی که درخواست تفکیک و افراز اراضی کشاورزی خود را دارند باید درخواست تفکیک اراضی خود را به سازمان ثبت اسناد ارائه داده و مدارک ذیل را نیز به همراه داشته باشند:

1. ارائه سند مالکیت
2. مدارک شناسایی مالک یا مالکین (شناسنامه، کارت ملی و…) به همراه فتوکپی از آنها
3. نقشه UTM با مقیاس 1:2000 به همراه تاییدیه سازمان جهاد کشاورزی
4. مشخص شدن سطوح حریم جاده، مرتع و… در نقشه  UTM توسط اداره منابع طبیعی
5. رعایت حد نصاب های فنی، اقتصادی با توجه به کاربری اراضی (ملی یا دولتی نبودن زمین)
6. مشخص نمودن مالکین مجاور زمین مربوطه در نقشه UTM
7. تسویه حساب کامل عوارض دارایی

جمع بندی مقاله و کلام پایانی

در این مقاله به بررسی تفکیک اراضی شهری و روستایی و کشاورزی به همراه مراحل و مدارک مورد نیاز پرداختیم، سایت مپ اسکیل متشکل از تیم نقشه برداری مجرب و دارای مجوز از سازمان نظام مهندسی، آماده ارائه هرگونه مشاوره در تفکیک اراضی به شما عزیزان می باشد

سوالات متداول

تفکیک اراضی چیست؟
در واقع تفکیک اراضی جدا سازی زمین به قطعات کوچک تر و صادر شدن سند مالکیت برای هر قطعه به صورت مجزا می باشد

تفکیک اراضی روستایی چیست؟
تفکیک روستایی با هدف ایجاد کاربری های مختلف در داخل یا مجاور روستاست.

تفکیک اراضی کشاورزی چیست؟
تعریفی که برای اراضی کشاورزی می توان ارائه داد این است که تمام اراضی اعم از زیر کشت دیم، آبی، آیش، باغ، نهالستان، که در آنها انواع محصولات باغی، دامی، زراعی، شیلاتی و… تولید می شود.