ارزیابی و قیمت گذاری ملک با دستورالعمل های خاصی انجام می شود، اهمیت ارزیابی ارزش ملک، نحوه قیمت گذاری املاک، بهترین شرکت قیمت گذاری در کرج
آنچه باید در مورد ارزیابی و قیمت گذاری ملک بدانید
ارزیابی به عنوان یک تخصص و حرفه مهم در امر قیمت گذاری ملک است که باید بر اساس دستورالعمل های خاصی توسط کارشناس ارزیابی املاک انجام شود. امروزه موضوع ارزیابی ملک به اساسی ترین و مهم ترین بحث های بین کارشناسان رسمی دادگستری برای تعیین ارزش و قیمت گذاری اراضی اعیانی و عرصه تبدیل شده است. همچنین در حال حاضر به دلیل افزایش سرمایه گذاری خرید ملک، انجام ارزیابی در اولویت قرار می گیرد تا ارزش و قیمت واقعی املاک به صورت دقیق معین شود.
عوامل مختلفی برای ارزیابی و قیمت گذاری ملک وجود دارد که مهم ترین آن ها شامل مساحت، عرض گذر، شرایط و نوع کاربری ملک، ارزش محدوده ملک، ابعاد، سند دار بودن و امکانات ملک هستند. در این مطلب توضیحات تکمیلی و مفیدی را در مورد ارزیابی و قیمت گذاری ارائه می دهیم.
ارزیابی و قیمت گذاری ملک چیست؟
ارزیابی ملک به تعیین ارزش واقعی یک ملک براساس پارامترهای مختلف در یک منطقه گفته می شود؛ برای مشخص شدن قیمت یک ملک متقاضی باید درخواست ارزیابی خود با مراجعه به مراجع قضایی در سامانه ثبت نماید. در مرحله بعد کارشناسان دادگستری راه و ساختمان برای ارزیابی ملک در محل ملک حضور می یابند.
قیمت گذاری به دلیل اینکه باید با توجه به مکان ملک و زمان ارزیابی عوامل و شرایط مختلفی در نظر گرفته شود تا ارزش واقعی ملک به دست آید کاری سخت و پیچیده ای است. به همین دلیل برای ارزیابی باید از کارشناسان رسمی مجرب دادگستری استفاده کرد تا قیمت گذاری ملک به صورت دقیق، معتبر و قانونی انجام شود.
کارشناس ارزیابی املاک کیست؟
بر اساس اطلاعات و پارامترهای مختلف ارزش ملک نسبت به موقعیت مکانی و بازه زمانی خاص تعیین می گردد؛ بنابراین ارزیابی را می توان یک علم دانست و افرادی که آن را انجام می دهند باید اطلاعات کامل و مهارت های لازم در این زمینه را داشته باشند. با توجه به این موضوع کارشناس ارزیابی ملک فردی است که به صورت دقیق، با نگاه واقع بینانه و به دور از هر نوع اغراض شخصی و قاطعانه و صریح ارزش واقعی ملک را برآورد کرده و قیمت گذاری می کند. ارزیابی و قیمت گذاری ملک برای مشخص کردن قیمت یک ملک برای افراد، ادارات دولتی و غیر دولتی و محاکم قضایی استفاده می شود.
ویژگی های بهترین کارشناس ارزیابی ملک در کرج
یک کارشناس قیمت گذاری باید ویژگی های به خصوصی داشته باشد تا بتوان در بحث ارزیابی به او اعتماد کرد؛ مهم ترین خصوصیات بهترین کارشناس قیمت گذاری در کرج به شرح زیر است.
- اطلاعات کارشناس در مورد ارزیابی و قیمت گذاری ملک باید همیشه به روز باشد. این فرد باید بتواند به درستی با در نظر گرفتن نوسانات و عوامل موثر، قیمت های ارزیابی ملک را به روزسانی و تغییر دهد.
- اطلاعات دقیق و کافی در مورد ملک ارائه دهد و بتواند گزارش ارزیابی ملک را به صورت صریح و قاطع بدون هیچ گونه شک و تردید تهیه کند.
- گزارش ارزیابی و ارزش ملک باید منطبق بر حقیقت باشد و هیچ مطلب خلاف واقع در آن نباشد.
ضرورت مراجعه به کارشناسی ارزیابی ملک
در برخی مواقع افراد در شرایط قرار می گیرند که باید به صورت دقیق از ارزش و قیمت ملک آگاه شوند؛ در این شرایط نیاز به ارزیابی بی طرف و متخصص ضرورت پیدا می کند. در ادامه به مهم ترین مواردی که به یک کارشناس رسمی دادگستری نیاز داریم اشاره می کنیم.
- ارزیابی ملک برای انعقاد قراردادهای خرید و فروش
- مراجعه به کارشناس ارزیاب در معاملات ملکی
- وظیفه کارشناس جهت مشارکت و تقسیم بندی ملک بین چند شریک
- مراجعه به کارشناس برای اثبات تمکن مالی فرد جهت دریافت وام یا امور مهاجرتی
- حضور کارشناس ارزیابی جهت داوری تخصصی و کارشناسانه در حل اختلافات ملکی
- وظیفه کارشناس رسمی ارزیاب در امور مربوط به وراثت
- مراجعه به کارشناس ارزیاب ملک برای تعیین ارزش وثیقه
ارزیابی چه کاربردهایی دارد؟
ارزیابی می تواند در فعالیت های مختلف زیر مورد استفاده قرار گیرد تا ارزش واقعی آن ها مشخص شود.
- خرید، فروش و اجاره املاک یا هر چیز دیگر
- تهیه گزارش مربوط به اختلافات ملکی و پاسخ به تنازع املاک
- ارائه گزارش ارزیابی به مراجع دولت ها، نهادها، سازمان ها
- ارزیابی به منظور تقسیم ترکه بین ماترک و محاسبه سهم الارث وراث
مراحل و مدارک لازم برای قیمت گذاری
برای ارزیابی و قیمت گذاری ملک باید مدارک و مستنداتی در اختیار کارشناس رسمی اره و ساختمان دادگستری قرار گیرد تا قیمت گذاری با دقت و صراحت بیشتری انجام شود. در ابتدا کارشناس ارزیاب مدارک و مستندات لازم را برای بررسی دقیق از مالک دریافت می کند؛ سپس محل ملک را از نزدیک می بیند. در گام بعد برای تعیین قیمت کارشناسی باید از ملک تصاویری تهیه شد و ویژگی های ضروری ملک یادداشت شود. در مرحله بعد در مورد املاک مشابه و محل مورد تعرفه تحقیقاتی انجام می شود و اطلاعات برداشت شده و عوامل تاثیرگذار در تعیین قیمت مورد تحلیل و بررسی قرار می گیرند و در نهایت گزارش ارزیابی ملک تهیه می شود. دقت کنید که هزینه ارزیابی در شرکت های مختلف با توجه به خدماتی که ارائه می شود متفاوت است؛ شما می توانید قیمت گذاری در کرج را با قیمت کاملا منطقی و منصفانه انجام دهید.
بهترین روش ارزیابی و قیمت گذاری ملک
برای اینکه قیمت گذاری به بهترین حالت انجام شود باید ارزیابی با توجه به معاملات که در محدوده مورد نظر و املاک مجاور با پلاک مربوطه صورت گرفته انجام شود؛ همچنین ارزیابی بر اساس تحقیقات محلی و اطلاعات بازار مسکن صورت گیرد. در این روش سعی می شود برای ارزیابی، املاک مشابه با شرایط و موقعیت جغرافیایی مشابه را پیدا کرد. در برخی موارد که پیدا کردن املاک مشابه سخت و پیچیده است باید کارشناس از تجربه خود استفاده کند و برای تعیین دقیق قیمت عادلانه ملک همه جوانب را در نظر بگیرد.
عوامل موثر بر قیمت گذاری املاک
در بحث ارزیابی و قیمت گذاری ملک تمام موارد ارزیابی املاک مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی، ورزشی، هنری و فرهنگی مطرح هستند که برای قیمت گذاری هر یک از آن ها باید معیارهای متفاوتی را در نظر گرفت. در ادامه مهم ترین معیارهای تاثیرگذار روی ارزیابی ملک را مورد بررسی قرار می دهیم.
کاربری فعلی ملک: نوع کاربری ملک می تواند مسکونی، اداری، صنعتی و تجاری باشد که از مهم ترین عوامل تاثیرگذار در تعیین قیمت محسوب می شود.
ارزش عرصه یا زمین: موارد مختلفی نشان دهنده مرغوبیت زمین است که می تواند ارزش و قیمت زمین را تحت تاثیر قرار دهد. وجود امکان تغییر کاربری، موقعیت ملک نسبت به معابر، عرض معبر و چند بر بودن ملک یا تعداد گذرهای مجاور ملک، اندازه و ابعاد ملک مخصوصا طول ضلعی که به معبر متصل است از مهم ترین عوامل موثر در مرغوبیت زمین هستند.
عمر بنا و ساختمان: در هنگام ارزیابی ملک کارشناس نقشه برداری سن بنا و میزان فرسودگی آن را بررسی می کند؛ هر چه عمر بنا افزایش یابد و میزان فرسودگی بیشتر باشد از قیمت و ارزش ساختمان کاسته خواهد شد. دقت کنید بناهایی با عمر بیش از 25 سال قدیمی در نظر گرفته می شوند.
زمان و تاریخ معامله ملک: پارامتر دیگر تاثیرگذار در تعیین قیمت ملک، زمان است که با توجه به نوسانات ارز و بازار مسکن عامل بسیار مهمی محسوب می شود. برای مثال ملکی که در تیر ماه فروخته شده باشد؛ اما تنظیم سند آن در آذر ماه انجام شود می تواند در این چند ماه تغییر قیمت پیدا کند. در حالتی که در تیر ماه قیمت ملک بیشتر بوده باشد فروشنده می تواند ادعای غبن یا ضرر در معامله نماید؛ البته در این موارد دادخواست از نظر قاضی دادگاه یا موجه تشخیص داده نمی شود و یا اینکه برای ارزیابی و قیمت گذاری ملک آن را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.
ارزش اعیانی بنا یا ملک: عوامل مختلفی روی تعیین ارزش اعیانی ملک نقش دارند که از مهم ترین آن ها می توان به عوارض صدور پروانه، عوارض مازاد تراکم، عوارض پیش آمدگی، حق سرقفلی و پیشه در املاک تجاری، هزینه های احداث بنا شامل هزینه تجهیزات و مصالح و ماشین آلات، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا و عوارض حذف پارکینگ در موارد خاص اشاره کرد.
موقعیت مکانی ملک: نکته مهم در مورد تاثیر موقعیت منطقه ملک روی قیمت گذاری این است که ملکی که در خارج محدوده شهر قرار دارد نسبت به ملک واقع در محدوده داخل شهر قیمت و ارزش متفاوتی خواهد داشت.
دسترسی های موقعیت ملک: در صورتی که ملک دسترسی مناسبی به معابر اصلی و جاده ها، فرودگاه ها، مراکز خرید، مراکز تفریحی، مراکز آموزشی، فضای سبز و پارک ها، مراکز درمانی و پایانههای مسافربری داشته باشد ارزش و قیمت بیشتری خواهد داشت.
امکانات رفاهی ملک: چنانچه ملکی که برای ارزیابی انتخاب می شود امکانات و تاسیسات بیشتری داشت باشد ارزش و قیمت آن نیز بالاتر تعیین خواهد شد. امکاناتی همچون تجهیز به خطوط تلفن، سیستم آب و فاضلاب، اتصالات برقی، پارکینگ و تمام مواردی که تامین کننده آسایش و رفاه افراد هستند می توانند روی قیمت گذاری ملک تاثیر بگذارند.
میزان عرضه و تقاضا در منطقه ای خاص: در برخی مناطق تقاضا ملک با عرضه آن رابطه عکس دارد؛ برای مثال ممکن است در منطقه‌ای تقاضا برای خرید ملک زیاد باشد؛ اما مقدار عرضه برای فروش ملک در منطقه مورد نظر کم باشد. در این شرایط به شدت میزان ارزش و قیمت املاک افزایش پیدا می کند.
ساختار ملک: تمام متریال و مصالحی که در ساخت ساختمان و نمای آن استفاده شده، ارتفاع ساختمان یا تعداد طبقات موجود در ملک، طراحی، نقشه، تمام ویژگی های فیزیکی بنا و کیفیت ساختمان از نظر اینکه بنا نوساز، قابل نگهداری، تعمیری و تخریبی باشد روی قیمت گذاری و کارشناسی ارزیابی آن تاثیر گذار هستند.
نوع سند ملک: نوع سند یکی از مهم ترین عوامل تاثیرگذار روی ارزیابی ملک است؛ به طوری که املاکی که به صورت قولنامه ای معامله می شوند قیمت کمتری نسبت به املاک سنددار دارند. اما به دلیل اینکه برای املاک سندهای مختلفی اعم از سند تک برگ، سند اوقافی، سند مشاعی، سند ملکی رهنی، سند منگوله دار، سند ملکی عرصه و اعیان و سند ملکی مراحل تفکیک سند آپارتمان وجود دارد؛ قیمت املاک سند دار نیز با یکدیگر متفاوت خواهد بود.
نحوه قیمت گذاری املاک
ارزیابی ملک به منظور تعیین دقیق ارزش واقعی و قیمت گذاری عادلانه ملک در صنعت املاک و مستغلات جایگاه ویژه ای دارد و یک فرایند مهم در انجام معاملات محسوب می شود. ارزیابی و قیمت گذاری ملک طبق معیارها و اصول مشخص و توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان صورت می گیرد. قیمت گذاری ملک در دو بخش عرصه و اعیان یعنی زمین و ساختمان انجام می شود؛ در ادامه این دو بخش را مورد بررسی قرار می دهیم.
1.نحوه ارزیابی زمین یا عرصه
برای ارزیابی و قیمت گذاری عرصه یا زمین عوامل مختلفی باید بررسی شوند که مهم ترین آن ها موقعیت جغرافیایی، مساحت، شکل زمین، ویژگی های خاک، قوانین و مقررات محلی، دسترسی راحت به خدمات عمومی مانند راه‌ها و تجهیزات شهری و ویژگی های منطقه‌ای مثل چشم‌انداز ملک و منابع طبیعی هستند.
2.ارزیابی ساختمان یا اعیان
در قیمت گذاری و ارزیابی اعیان نیز پارامترهای متعددی شامل سن و اندازه بنا، طراحی، وضعیت ساختمانی که می تواند سالم یا نیازمند تعمیرات باشد، قوانین و مقررات ساختمانی، امکانات داخلی و خارجی شامل پارکینگ، بالکن، حیاط، استخر، کاربرد فعلی که می تواند مسکونی، تجاری، صنعتی باشد و ویژگی های بازار ملکی مورد بررسی قرار می گیرند.
جمع بندی
ارزیابی و قیمت گذاری دو رکن مهم در بازار خرید و فروش مسکن و مستغلات است که باید توسط کارشناسان خبره و معتبر انجام شود تا از صحت تعیین ارزش ملک اطمینان حاصل کرد. ارزیابی و قیمت گذاری روی قیمت نهایی فروش یا اجاره ملک تاثیر زیادی دارند تا بتواند معامله‌ای قانونی و عادلانه در حوزه املاک انجام پذیرد. ما در این مطلب به صورت مفصل در مورد عوامل موثر در قیمت گذاری ملک و نحوه تعیین قیمت اعیان و عرصه صحبت کردیم.
شماره تماس دفتر
تماس مستقیم با مدیریت
آدرس دفتر
کرج بلوار مطهری خیابان گلستان
