طرح هادی چیست
طرح هادی، طرحی است که با هدف ساماندهی و اصلاح بافت موجود شهر یا روستا، میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای عملکردهای مختلف مانند مسکونی، تجاری، کشاورزی، تاسیسات و تجهیزات و نیازمندی‌های عمومی روستایی را تعیین می‌کند.
این طرح‌ها به عنوان مصوبات طرح‌های ساماندهی فضا و سکونت گاه‌های روستایی یا طرح جامع ناحیه‌ای تنظیم می‌شوند. در واقع، طرح هادی یک راهبرد برای آبادانی و توسعه شهر یا روستا است که توسط کارشناسان بنیاد مسکن تهیه و تنظیم می‌شود.
زمین واقع در طرح هادی
زمین واقع در طرح هادی محدوده فیزیکی اطراف روستا است که از نظر قانونی تعریف شده است و انجام ساخت و ساز و فعالیت‌های ساختمانی در آن مطابق با ضوابط مربوطه بلامانع است.
محدوده روستاهای دارای طرح هادی بر اساس محدوده‌های تعیین شده در نقشه‌های طرح هادی مشخص می‌شود. همچنین، محدوده قانونی روستاهای بدون طرح هادی به صورت موردی و توسط مراجع مربوطه تعیین می‌شود.
انواع بافت زمین در طرح هادی
سه نوع بافت زمین در طرح وجود دارد:
- اراضی داخل بافت
- اراضی الحاقی به بافت
- اراضی خارج از بافت
اراضی داخل بافت
این اراضی، به دلیل قرار گرفتن در داخل طرح، برای ساخت و ساز بسیار مناسب و بدون مشکل هستند. با استفاده از مجوزهای مربوطه از دهیاری، مالکان این اراضی می‌توانند به راحتی به اهداف خود برسند. همچنین، برای دریافت امتیازات گاز، برق، آب، تلفن و سایر خدمات، نیازی به پرداخت هزینه‌های اضافی نیست.
اراضی الحاقی به بافت
اراضی الحاقی، اراضی ای هستند که در نزدیکی طرح واقع شده اند، اما به دلیل قرار نداشتن در داخل طرح، برای ساخت و ساز نیاز به دریافت مجوز از دهیاری ها با پرداخت هزینه دارند. در آینده، برای اتصال این اراضی به بافت طرح، مجوز ساخت الزامی است. در غیر این صورت، هرگونه ساخت و ساز در این اراضی غیرقانونی تلقی می‌شود.
برخی از شرایط مورد نیاز برای پیوستن این اراضی به بافت طرح عبارتند از:
- فاصله نزدیکی به طرح حدود ۵۰ تا ۱۰۰ متر
- عدم وجود مانع در نتایج استعلام از ادارات محیط زیست، منابع طبیعی، اداره گاز، جهاد کشاورزی، اداره برق و اداره آب
اراضی خارج از طرح یا اراضی خارج از بافت
این اراضی، در طرح هادی روستایی قرار نمی‌گیرند و هرگونه ساخت و ساز در آنها ممنوع و غیرقانونی است. برای ساخت و ساز در این اراضی، نیاز به دریافت مجوز و امکان قرار گیری در طرح در آینده وجود دارد. در این شرایط، با پرداخت جریمه ماده ۹۹، دریافت پایان کار ممکن است.
انواع طرح هادی
2 نوع طرح هادی داریم:
- طرح هادی شهری
- طرح هادی روستایی
طرح هادی شهری چیست
این طرح، چهارچوب اصلی گسترش شهر را تعیین می‌کند و هدف اصلی آن توسعه شهری است.
مسئولیت اجرای این طرح بر عهده وزارت کشور و استانداری‌ها قرار دارد و طبق طرح اولیه، به صورت میانگین هر ۵ سال یکبار طرح هادی اجرا می‌شود تا بافت جدید، اراضی و مناطق جدید افزوده شوند.
طرح هادی شهری، طرحی است که برای شهرهای کوچک و شهرهایی با جمعیت کمتر از ۲۵ هزار نفر قابلیت اجرایی دارد.
طرح هادی روستایی چیست
طرح هادی روستایی، طرحی است که به عنوان نقشه‌ی راه برای گسترش و توسعه روستا تهیه می‌شود. این طرح، علاوه بر اصلاح و ساماندهی بافت موجود، نحوه استفاده از اراضی روستایی را برای ایجاد سکونتگاه‌های روستایی برای عملکردهای مسکونی، تجاری، زراعی، تولیدی و تاسیساتی تعیین می‌نماید.
اهداف طرح هادی روستایی
براساس بند 2 آیین‌نامه اجرایی ماده 7 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مصوب 17/9/66 مجلس شورای اسلامی، اهداف طرح هادی روستایی به شرح زیر است:
- ایجاد زمینه‌ی توسعه و عمران روستاها با توجه به شرایط فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی.
- تأمین عادلانه‌ی امکانات از طریق ایجاد تسهیلات اجتماعی، تولیدی و رفاهی.
- هدایت وضعیت فیزیکی روستا.
- ایجاد تسهیلات لازم جهت بهبود مسکن روستاییان و خدمات زیست محیطی و عمومی.
اهداف تبعی طرح هادی مذکور نیز به شرح زیر است:
- بهبود کیفیت بافت روستا در چارچوب اقدامات پیش‌بینی شده در طرح و تلاش برای ایجاد فضای مناسب‌تر سکونت و فعالیت در آن.
- ایجاد تناسب منطقی بین جمعیت و عملکردهای مختلف مسکونی، تولیدی و خدماتی مورد نیاز در محیط روستا.
- کنترل و نظارت بر روند توسعه کالبدی روستا از طریق برنامه و تعیین نحوه استفاده از زمین در محدوده بافت مسکونی موجود و پیشنهادی.
- ایجاد زمینه کاهش خطر سوانح طبیعی در روستا از طریق شناخت زمینه‌های سانجه‌خیزی و تمهید اقدامات ایمن‌سازی و نظارت بر ساخت و ساز در آنها.
- ایجاد بستر لازم جهت فراهم شدن زمینه صدور سند مالکیت املاک واقع در بافت مسکونی روستا.
نقشه طرح هادی
به طور کلی، نقشه‌های اصلی طرح هادی روستایی دارای اجزای زیر است:
- کادر نقشه: معمولاً نقشه‌ها را در داخل یک کادر با خط ضخیم ترسیم می‌نمایند که همانند فریم نقشه را در برمی‌گیرد.
- راهنمای نقشه: با توجه به موضوع نقشه، علائم و رنگ‌های استاندارد در قسمت کادر سمت چپ به عنوان راهنمای نقشه قرار می‌گیرند. علائم و رنگ‌های راهنمای نقشه کاربری اراضی طبق قرارداد تیپ شماره 12 سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی و سایر نقشه‌ها نیز طبق دستورالعمل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به مشاوران ابلاغ می‌شود.
- مشخصات و جزئیات نقشه: این بخش از نقشه شامل معرف، مشخصات و سایر توضیحات مربوط به نقشه است و در پایین کادر سمت چپ قرار می‌گیرد. عمدتاً شامل موارد زیر است:
- کارفرما به همراه آرم مربوطه
- نام مشاور و آرم مربوطه
- عنوان نقشه
- مقیاس نقشه
- شمال نما
- نام تهیه‌کننده، ترسیم‌کننده و کنترل و نظارت کننده و همکاران
- تاریخ تهیه نقشه
- شماره نقشه
- توضیحات ضروری
- محدوده مورد مطالعه که محتوای اصلی را تشکیل می‌دهد و به صورت موضوعی توسط خطوط، علائم و رنگ در کادر سمت راست نقشه منعکس می‌گردد
انواع نقشه طرح هادی
نقشه‌های مورد نیاز طرح به دو قالب نقشه رسمی و نقشه پشتیبان تهیه می‌شوند. نقشه‌های رسمی طرح به صورت البوم تهیه و به کارفرما تحویل داده می‌شوند. نقشه‌های پشتیبان طرح نیز در قالب گزارش طرح ارائه می‌شوند و بسته به محدوده و متناسب با آن ارائه می‌شوند.
نقشه‌های رسمی طرح شامل موارد زیر است:
- نقشه کاربری اراضی
- نقشه محدوده‌های در معرض سوانح طبیعی و درجه بندی میزان سانحه‌خیزی محدوده‌ها
- نقشه تعیین شیب عمومی وجهات شیب معابر و محل دفع آب‌های سطحی
- نقشه ابنیه و موقعیت بناها و بافت‌های باارزش روستا
- نقشه شبکه معابر پیشنهادی و سلسله مراتب آن
- نقشه فضاهای نیازمند نوسازی و بهسازی روستا
- نقشه اراضی پیشنهادی و مراحل مختلف توسعه آن
- نقشه محدوده طرح هادی و حریم استحفاظی
- پلان معابر و تقاطع‌ها
- پروفیل طول با مقیاس طولی و ارتفاعی
- مقاطع عرضی معابر و میادین
نقشه‌های پشتیبان طرح نیز شامل موارد زیر است:
- نقشه‌های مربوط به حوزه نفوذ با مقیاس
- نقشه جایگاه نقش روستا در سلسله مراتب تقسیمات کالبدی طرح فرادست
- نقشه عمومی حوزه نفوذ
- نقشه الگوی مراجعات خدماتی آبادی‌های حوزه نفوذ در وضع موجود
- نقشه الگوی جریان مبادلات اقتصادی در وضع موجود
- نقشه الگوی مراجعات آبادی‌های حوزه نفوذ در سال افق طرح
نقشه‌های مربوط به روستا:
- نقشه موقعیت روستا در تقسیمات سیاسی شهرستان
- تعیین مکان موجود و یا پیشنهادی دفن زباله
- نقشه محدوده‌های هم ارزش اقتصادی زمین و ساختمان در روستا
- نقشه مالکیت اراضی روستا (دولتی، خصوصی، عمومی و وقفی)
- نقشه محدودیت‌ها و امکانات توسعه فیزیکی روستا
- نقشه محله‌بندی و مراحل گسترش کالبدی روستا تا وضع موجود
- نقشه معابر موجود و سلسله مراتب آن
- نقشه گزینه‌های کاربری اراضی پیشنهادی
مراحل تهیه نقشه طرح هادی
مراحل تهیه نقشه طرح هادی شامل مراحل زیر است:
مرحله اول: مطالعات پایه و تشخیص وضعیت موجود
در این مرحله، پیشینه و قابلیت‌های روستا مورد بررسی قرار می‌گیرند و بررسی‌های کلی درباره پارامترهای مختلفی از روستا مانند موقعیت جغرافیایی و کاربرد انجام می‌شود.
مرحله دوم: تحلیل و استنتاج بررسی‌های وضع موجود و تدوین چشم‌اندازها
در این مرحله، بررسی‌های وضع موجود تحلیل و استنتاج می‌شوند و چشم‌اندازهای طرح تدوین می‌شود.
مرحله سوم: تعیین و اولویت‌بندی پروژه‌های پیشنهادی و ارائه طرح هادی
در این مرحله، برنامه‌ها و پروژه‌های پیشنهادی با توجه به شرایط موجود تعیین و ارائه می‌شوند. پس از انتخاب طرح مناسب، اقداماتی برای ایمن‌سازی روستا انجام می‌شود.
منبع:فرشته گوهری فارغ التحصیل مقطع کارشناسی ارشد ژئودزی از دانشگاه تهران
